2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務》2月4日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

判斷題

1、簽署房屋交接單標志著房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。()

答 案：對

解 析：房屋交接單，有時又稱房屋確認書或房屋確認表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。

2、客戶看完房準備離開時，應目送客戶離開，幫助客戶的家人開門進車，并協(xié)助客戶倒車，如果客戶乘車離開，送客戶到車站即可。

答 案：錯

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。

4、租金專用賬戶內(nèi)資金?？顚Ｓ?，只能用于向出租人支付租金。

答 案：錯

解 析：租金專用賬戶內(nèi)資金?？顚Ｓ茫赓U代理機構(gòu)應收取的傭金和約定的服務費用外，租金賬戶中的資金只能用于向出租人支付租金。

5、當與客人一起進出電梯時，如果是多人帶客，則一人先進/出并按住電梯開關(guān)，再讓客戶進/出；如果是單人帶客，則經(jīng)紀人先進/出，一手按住電梯開關(guān)，一手指引客戶進/出。

答 案：對

單選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過（）可初步了解客戶購買需求及購買誠意度，以便更好地調(diào)整營銷方案

• A：項目宣傳推廣
• B：電話咨詢
• C：現(xiàn)場咨詢
• D：客戶積累

答 案：D

解 析：在正式開盤前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員通過項目宣傳推廣及多種渠道積極拓展客戶，吸引潛在購房客戶進行電話或現(xiàn)場咨詢，以確保正式銷售時來訪客戶數(shù)量及良好的銷售氛圍，同時通過客戶積累可初步了解客戶購買需求及購買誠意度，以便更好地調(diào)整營銷方案

2、張某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）承租一套住房，甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人劉某為張某服務。劉某通過發(fā)布廣告信息，很快找到了張某滿意的房源，該房源的所有權(quán)人為王某?？捶壳凹坠九c張某簽訂的委托協(xié)議約定：張某向甲公司交納傭金200元。張某與王某簽訂租賃協(xié)議后，預付了6個月房租9000元并支付了甲公司傭金3000元。
劉某在發(fā)布廣告信息前，應與張某明確的事項為（　?。?/p>

• A：房屋特征
• B：廣告費用
• C：租金數(shù)額
• D：傭金結(jié)算

答 案：A

解 析：在與客戶溝通時，信息是必須記錄清楚的，不同客戶所需采集的信息內(nèi)容是不同的。對于承租客戶而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應該在發(fā)布信息之前采集承租客戶的信息，采集要點包括：①承租人基本聯(lián)系資料；②物業(yè)承租信息，包括物業(yè)需求位置、面積、朝向；③客戶在哪里上班或上學、做什么工作；④承租物業(yè)用途；⑤是否本人居住、幾個人共住、入住時間要求、最高能夠承受的價位、付款方式等。即應該在明確承租客戶愿望的房屋特征之后再發(fā)布信息。

3、下列關(guān)于抵押合同的說法，正確的是（）

• A：抵押合同是抵押權(quán)人與抵押人簽訂的補償性質(zhì)的合同
• B：抵押權(quán)自抵押合同簽訂時設(shè)立
• C：抵押合同的變更事項需要抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，方可變更
• D：當主合同即債券合同無效時，抵押合同仍然有效

答 案：C

解 析：A項，抵押合同是抵押權(quán)人（銀行或公積金管理中心）與抵押人（房地產(chǎn)買賣中的買受人）簽訂的具有擔保性質(zhì)的合同，抵押人以一定的財物向抵押權(quán)人設(shè)定抵押擔保，當債務人不能履行債務時，抵押權(quán)人可以依法以處分抵押物所得價款優(yōu)先受償。B項，在貸款過程中，抵押人和抵押權(quán)人應持抵押合同、有關(guān)文件及證件到當?shù)氐怯洸块T申請抵押登記，登記部門應在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。C項，抵押合同變更的，應當簽訂書面的抵押變更合同。抵押合同的變更事項需要抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，方可變更。D項，抵押合同具有從屬性，當主合同即債權(quán)合同無效時，抵押合同也無效

4、《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。如果雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則定金罰則應按（　?。┑谋壤龍?zhí)行。

• A：15%
  
• B：25%
  
• C：20%
  
• D：45%
  

答 案：C

5、（）可以有效避免房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的惡性競爭，加快銷售的進度，縮短銷售周期

• A：獨家委托
• B：普通委托
• C：書面委托
• D：口頭委托

答 案：A

解 析：獨家委托可以讓房地產(chǎn)經(jīng)紀人有穩(wěn)固的優(yōu)質(zhì)房源，加強對營銷時間、活動的計劃及控制，利于聚焦營銷開展。經(jīng)紀人以房源為中心，建立起個人化營銷模式和差異化服務，日常營銷工作更有重點，工作效率更高。由于業(yè)主將房產(chǎn)獨家委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀人，有效防止業(yè)主頻繁改變出售條件，提高了房產(chǎn)租賃、買賣的成功率。同時還有效避免了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的惡性競爭，加快銷售進度，縮短銷售周期

多選題

1、在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，應做好的準備工作有（）

• A：電話告知委托房屋的市場參考價格
• B：書面告知委托人有關(guān)事項
• C：查看委托人的身份證明
• D：洽談服務項目
• E：電話告知委托人交易中可能出現(xiàn)的風險

答 案：BCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，應當做好各項準備工作，其主要內(nèi)容一般有：①書面告知委托人有關(guān)事項；②查看委托人的有關(guān)證明；③洽談有關(guān)事項；④簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房屋區(qū)位狀況進行查看時，查看的主要內(nèi)容包括（）

• A：坐落和交通設(shè)施
• B：樓層和朝向
• C：環(huán)境狀況和景觀狀況
• D：嫌惡設(shè)施和配套設(shè)施
• E：建筑規(guī)模和空間布局

答 案：ABCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房屋區(qū)位狀況進行查看時，查看的主要內(nèi)容包括：①坐落；②樓層；③朝向；④交通設(shè)施；⑤環(huán)境狀況；⑥嫌惡設(shè)施；⑦景觀狀況；⑧配套設(shè)施。E項屬于對房屋實物狀況進行查看的主要內(nèi)容

3、公盤制是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)共享房源信息的形式之一，有利于（）。

• A：保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人的利益
• B：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人收集房源的積極性
• C：房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲取更多信息
• D：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作效率
• E：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人的傭金水平

答 案：ACD

解 析：公盤制是指在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，將所有房源信息完全共享。其優(yōu)點表現(xiàn)在信息完全共享有利于新入職的經(jīng)紀人進入工作狀態(tài)，經(jīng)紀人可以快速聯(lián)系匹配到的房源業(yè)主并及時帶看，從而大大提高工作效率，因為無需再通過持盤經(jīng)紀人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速;強調(diào)團隊合作多勞多得，一般公盤制會對經(jīng)紀人業(yè)務動作細分，房源開發(fā)、鑰匙委托、獨家委托、磋商促成等可能由不同經(jīng)紀人完成上述作業(yè)，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻的均可以按照貢獻分到一定比例的傭金。其缺點主要是不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀人為了個人的利益，會出現(xiàn)“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在填寫《房屋現(xiàn)場勘查表》時，正確的做法有（）。

• A：房屋面積以房地產(chǎn)經(jīng)紀人現(xiàn)場測量面積為準
• B：房屋租售的建議價格需要業(yè)主簽字確認
• C：對非獨用房屋出售應填寫合用衛(wèi)生間面積
• D：房屋樓層應說明所在層數(shù)及房屋所在樓房總層數(shù)
• E：對底層沿街商業(yè)房屋應了解營業(yè)收入和利潤情況

答 案：BCD

解 析：在現(xiàn)場勘查時要特別注意以下事項：現(xiàn)場勘查時，應仔細核對房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實際面積是否相符，如有不符，應及時向業(yè)主指出。了解該物業(yè)所在區(qū)域是否劃人拆遷范圍，了解該地區(qū)戶口是否窶簍：孬底層并沿街有商業(yè)價值的物業(yè)還應仔細了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費層次，并確定該物業(yè)周圍是否有類似物業(yè)從事對外商業(yè)經(jīng)營及經(jīng)營的種類；對非獨用物業(yè)應了解廚房和衛(wèi)生間合用部位的面積大小、合用戶數(shù)、有無陽臺；耐心勘查物業(yè)所處的外部環(huán)境，人文環(huán)境及物業(yè)周邊的商業(yè)服務設(shè)施、交孳狀況、.居堡人氣、基礎(chǔ)設(shè)施配套等。了解掌握物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建造年代、權(quán)屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數(shù)量、品牌、建筑質(zhì)量等；詳細勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無線網(wǎng)絡的使用狀況。房屋現(xiàn)場勘查記錄完畢后應由業(yè)主簽名予以確認。

5、李某有一處住過兩年的房屋要轉(zhuǎn)讓，委托B房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的小王辦理房屋的買賣事宜。假如你是小王，請回答以下問題：
如果賈女士與趙某簽訂了買賣合同后，由于某種法定事由合同被確定無效，則對小王及所在經(jīng)紀公司的傭金處理方式應為（　?。?/p>

• A：小王付出了服務，并促成交易達成，理應獲得傭金
• B：由于買賣合同無效，買賣物業(yè)的當事人無須支付傭金
• C：在買賣合同簽訂后且被確定無效前，傭金已經(jīng)結(jié)算，所以理應獲得傭金
• D：即便在買賣合同簽訂后且被確定無效前傭金已經(jīng)結(jié)算，傭金必須返還當事人

答 案：BD

解 析：委托人支付傭金的義務以經(jīng)紀合同所約定的交易達成為前提。除法律法規(guī)另有規(guī)定外，經(jīng)紀人通常是在完成經(jīng)紀服務后才能收取傭金。傭金是對經(jīng)紀人提供的經(jīng)紀服務的報酬，這種服務是經(jīng)紀人為了滿足委托人與第三方達成交易的具體目的。只有當這一目的實現(xiàn)了，一項經(jīng)紀業(yè)務才算最終完成，此時經(jīng)紀機構(gòu)才能向委托方收取傭金。本案例中，賈女士與趙某簽訂的買賣合同被確定無效，所以從最終結(jié)果上來看，該經(jīng)紀業(yè)務是沒有完成的，所以經(jīng)紀人不能收取傭金，即使已經(jīng)收取也應該返還。