2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)》8月12日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

判斷題

1、租金專用賬戶內(nèi)資金?？顚Ｓ?，只能用于向出租人支付租金。

答 案：錯

解 析：租金專用賬戶內(nèi)資金?？顚Ｓ?，除租賃代理機(jī)構(gòu)應(yīng)收取的傭金和約定的服務(wù)費(fèi)用外，租金賬戶中的資金只能用于向出租人支付租金。

2、簽署房屋交接單標(biāo)志著房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。()

答 案：對

解 析：房屋交接單，有時又稱房屋確認(rèn)書或房屋確認(rèn)表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。

4、在帶看過程中，自己應(yīng)走在客戶的里側(cè)，與客戶同行，適度交流，不能自顧自的打電話，帶著客戶遵守交通規(guī)則。

答 案：錯

5、房屋狀況說明書是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理人員編制的，說明房屋實物狀況、權(quán)益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況的文書。()

答 案：錯

解 析：房屋狀況說明書是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)編制的，說明房屋實物狀況、權(quán)益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況，及房屋交易條件的文書。

單選題

1、一般來說，板式住宅的套內(nèi)使用面積的使用率為（）

• A：60%
• B：70%
• C：80%
• D：90%

答 案：C

解 析：一般來說，板式住宅的套內(nèi)使用面積的使用率為80%，塔樓的套內(nèi)使用面積因公攤面積較大，其使用率約為60%～70%。辦公和商鋪也要關(guān)注實際使用率的大小，由于公攤面積較大，其通常使用率在70%左右

2、目前經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)支付時間通常為（）

• A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂之時
• B：手續(xù)辦理完畢
• C：房地產(chǎn)交易合同簽訂之時
• D：自行約定

答 案：C

解 析：按照《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)對應(yīng)房地產(chǎn)交易合同的達(dá)成，反過來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未能協(xié)助委托人訂立房地產(chǎn)交易合同，或者訂立的房地產(chǎn)交易合同無效，如果責(zé)任不在委托人的話，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就無權(quán)收取費(fèi)用。因此，目前經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)支付時間通常為房地產(chǎn)交易合同簽訂之時

3、某商品房成交價為500萬元，評估值為450萬元，貸款成數(shù)為七成，則貸款額為（）。

• A：350萬元
• B：336萬元
• C：315萬元
• D：460萬元

答 案：C

解 析：存量房貸款額是房產(chǎn)評估值和房產(chǎn)成交價取低原則來決定的，評估值一般低于成交價。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。本題中，某商品房成交價為500萬元，評估值為450萬元，貸款成數(shù)為七成，則貸款額為：450×0.7＝315（萬元）。

4、下列不屬于商品房買賣（預(yù)售）合同風(fēng)險防范工作的是（）

• A：土地與開發(fā)情況說明
• B：物業(yè)管理的說明
• C：房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認(rèn)
• D：合同備案的約定

答 案：B

解 析：商品房預(yù)售由于是銷售尚未建成的房屋，因此客觀上存在一定的法律風(fēng)險，特別是買方通常已經(jīng)支付了部分房款，是否能夠按時交付房屋、房屋質(zhì)量是否達(dá)到合同要求等均存在不確定的因素。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)提示合同可能存在的主要風(fēng)險，做好以下風(fēng)險防范工作：①土地與開發(fā)情況說明；②房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認(rèn)；③宣傳資料與廣告明示內(nèi)容寫入合同；④面積誤差條款的約定；⑤合同備案的約定；⑥相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)與前期物業(yè)管理的約定；⑦交付和保修及風(fēng)險責(zé)任的約定；⑧定金罰則的提示；⑨合同附件和補(bǔ)充條款的說明。B項屬于商品房買賣（現(xiàn)售）合同風(fēng)險防范工作內(nèi)容

5、房源的使用價值是由房源的（　?。Q定的。

• A：法律屬性
• B：經(jīng)濟(jì)屬性
• C：物理屬性
• D：心理屬性

答 案：C

解 析：表征房源信息的物理指標(biāo)，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標(biāo)，如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災(zāi)等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標(biāo)在交易過程中是不變的。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。

多選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場勘查時要特別注意的事項有（ ）。

• A：仔細(xì)核對房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實際面積是否相符
• B：了解物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍
• C：對底層并沿街有商業(yè)價值的物業(yè)應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次等內(nèi)容
• D：詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況
• E：對煤氣或天然氣的氣路要請專業(yè)人士進(jìn)行查驗

答 案：ABCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場勘查時要特別注意的事項有：①現(xiàn)場勘查時，應(yīng)仔細(xì)核對不動產(chǎn)權(quán)證上所載的面積、業(yè)主登記面積以及實際面積是否相符，如有不符，應(yīng)及時向業(yè)主指出；②了解該物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍，了解該地區(qū)戶口是否已凍結(jié)；③對底層并沿街有商業(yè)價值的物業(yè)還應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次，并確定該物業(yè)周圍是否有類似物業(yè)從事對外商業(yè)經(jīng)營及經(jīng)營的種類；④對非獨(dú)用物業(yè)應(yīng)了解廚房和衛(wèi)生間合用部位的面積大小、合用戶數(shù)、有無陽臺；⑤耐心查勘物業(yè)所處的外部環(huán)境；⑥掌握物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建造年代、權(quán)屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數(shù)量、品牌、建筑質(zhì)量等；⑦詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況，對煤氣或天然氣的氣路要親自試用；⑧耐心詢問業(yè)主房屋設(shè)施哪些可以留下，哪些必須搬走，了解房屋現(xiàn)存未用的水電氣剩余量。

2、經(jīng)紀(jì)人小王準(zhǔn)備與客戶簽署合同了，但他的以下這些行為中，我們應(yīng)該絕對避免的是。

• A：準(zhǔn)備要簽署合同的時候才慌亂地去找紙和筆
• B：從正面遞交合同給客戶簽名
• C：遞筆給客戶時筆尖朝向客人
• D：手指并攏指明簽名位置，并對簽署合同進(jìn)行解釋

答 案：AC

3、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）與附近社區(qū)居委會聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)舉辦房地產(chǎn)知識培訓(xùn)，為社區(qū)居民講解調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，并向居民免費(fèi)發(fā)放相關(guān)資料。此舉獲得了好的口碑，同時也登記了很多客源信息和房源信息?；顒咏Y(jié)束后，甲公司在處理登記信息時發(fā)現(xiàn)，新登記的房源信息不完整，只涉及區(qū)位狀況、實物狀況和物業(yè)服務(wù)一方面內(nèi)容，于是甲公司派人到該小區(qū)再次收集相關(guān)資料。
為使登記的潛在客戶變成真正客戶，甲公司可采取的策略為（　　）。

• A：經(jīng)常向客戶贈送小禮品
• B：向客戶提供有效的解決方案
• C：盡可能滿足客戶提出的所有要求
• D：盡可能引導(dǎo)客戶調(diào)整對價格的期望

答 案：BD

解 析：使登記的潛在客戶變成真正客戶，又稱為養(yǎng)客，是客源開拓中的重要策略。它是指經(jīng)紀(jì)人將一個陌生的客戶轉(zhuǎn)化為一個積極購買者的過程。潛在客戶希望被告知，被傳授專業(yè)的知識、提供專業(yè)的服務(wù)，以幫助他們做出合理的決策。經(jīng)紀(jì)人在初次接觸客戶之后，用自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和市場信息為客戶提供咨詢，從而建立信任。經(jīng)紀(jì)人提供的信息越有價值，提供的解決方案和咨詢越有幫助，客戶就會越信任，越容易達(dá)成交易和建立長期關(guān)系?？蛻裟承r候也會有不切實際的價格期望和要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過市場信息的提供和分析，引導(dǎo)客戶調(diào)整期望，縮短供需差距。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解客戶購買動機(jī)和需求的正確做法有（）。

• A：積極引導(dǎo)客戶明確其真實需求
• B：提供多種房源包容客戶彈性需求
• C：基于客戶的最初購房需求提供房源
• D：通過日常聊天了解客戶購房潛在需求
• E：采用封閉式提問方式詢問客戶購房需求

答 案：ABD

解 析：在征詢客戶需求時，不宜采用封閉式問題；宜采用開放式問題，給客戶多些選擇；而且，客戶的需求往往是有彈性的，因而不能排斥這種彈性，而應(yīng)通過設(shè)定條件來包容客戶的需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要了解客戶的真實需求，必須和客戶建立良好的關(guān)系。可以和客戶進(jìn)行一些日常的閑聊，同客戶建立信任關(guān)系，可以更加準(zhǔn)確地判斷和發(fā)現(xiàn)客戶需求和潛在需求。

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談的表述中，正確的有（）。

• A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)充分了解客戶的意圖
• B：要查清委托人是否對擬委托的房地產(chǎn)享有處分權(quán)
• C：提供給客戶一個代理合同的格式文本，客戶先簽訂代理合同，然后再開始開展代理工作
• D：了解、核實客戶的有關(guān)證件
• E：向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、資格等內(nèi)容

答 案：AE

解 析：在與客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談時，首要環(huán)節(jié)是傾聽客戶的陳述，以充分了解委托方的意圖與要求，把握客戶的心理狀況，同時衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要向客戶告知自己及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的姓名、名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項。最后，要就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型及文本等關(guān)鍵事項與客戶協(xié)商，達(dá)成委托意向。BD兩項屬于房地產(chǎn)代理中物業(yè)查驗階段的內(nèi)容;C項，在簽訂代理合同之前應(yīng)先進(jìn)行客戶開拓、客戶接待與業(yè)務(wù)洽談和物業(yè)查驗等代理工作。?