2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》7月29日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。
判斷題
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每半年舉行1次考試。()
答 案：錯
解 析：從2016年起，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每年舉行1次考試?？荚嚂r間一般安排在每年10月的第二周的周末。
2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人與其客戶之間發(fā)生的代理關系屬于法定代理。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定的權限內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取服務費用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。
3、王某承租李某的住房，房屋租賃合同約定的租期為3年。租期屆滿前1年，王某可以自行將該住房轉(zhuǎn)租給張某，轉(zhuǎn)租期限不超過原房屋租賃合同剩余期限即可。()
答 案：錯
解 析：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。房屋轉(zhuǎn)租須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。
4、國有建設用地使用權出讓的最高年限，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年。()
答 案：錯
解 析：國有建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只可以接受房地產(chǎn)交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。
單選題
1、我國采取的不動產(chǎn)登記資料信息模式是（）
- A：完全公開
- B：有限公開
- C：完全保密
- D：公開但禁止復制
答 案：B
解 析：土地、房屋登記等不動產(chǎn)登記是以維護不動產(chǎn)交易安全與效率為目的的法律制度，是采取登記方式來公示土地、房屋的所有權等物權的歸屬。因此，登記信息應當是公開的。從國際慣例上看，不動產(chǎn)登記的登記資料公開有兩種模式：①完全公開，指不動產(chǎn)登記資料完全公開，任何人都可以查詢、復制。奧地利、法國采取此種模式。②有限公開，指不動產(chǎn)登記資料的內(nèi)容、可查詢的群體不是全部的，而是部分的、有限的。我國采取了有限公開模式
2、在房地產(chǎn)抵押的主要類型中，（ ?。┦侵笧閾鶆盏穆男校瑐鶆杖嘶蛘叩谌瞬晦D(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權人的行為
- A：在建工程抵押
- B：最高額抵押
- C：一般房地產(chǎn)抵押
- D：預購商品房貸款抵押
答 案：C
解 析：房地產(chǎn)抵押的主要類型包括：①一般房地產(chǎn)抵押；②在建工程抵押；③預購商品房貸款抵押；④最高額抵押。其中，一般房地產(chǎn)抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權人的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
3、譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結構高層住宅樓的12層。該套住宅的套內(nèi)房屋使用面積為95m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，套內(nèi)未封閉陽臺的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個月前譚某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（以下簡稱乙機構）代理銷售該套住宅，購房者徐某獲知此信息后，在乙機構協(xié)助下查看了該套住宅，查驗了房屋權屬證書，經(jīng)多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同。
該套住宅的套內(nèi)建筑面積為（ ?。﹎2。
- A：115
- B：120
- C：125
- D：130
答 案：B
解 析：套內(nèi)建筑面積：是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。套內(nèi)未封閉陽臺建筑面積算水平投影面積的一半。因此，該套住宅的套內(nèi)建筑面積為：95+20+10／2=120m2。
4、抵押權的核心內(nèi)容在于取得抵押物的（）
- A：價值
- B：使用價值
- C：交換價值
- D：收益價值
答 案：C
解 析：抵押權的標的物以債務人或者第三人的財產(chǎn)為限。抵押權是不轉(zhuǎn)移標的物占有的物權。抵押權的核心內(nèi)容在于取得抵押物的交換價值，以該交換價值擔保債的履行，而不在于取得或者限制物的使用價值。因此，抵押權的設定與存續(xù)，無需轉(zhuǎn)移標的物的占有。抵押權設定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法處分抵押物
5、某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司接受二手住宅樓銷售委托，由經(jīng)紀人張某到現(xiàn)場進行勘察得知：該住宅樓為七層，層高3m，房屋豎向承重構件采用磚墻和磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板，外窗為鋼窗，建成于20世紀80年代，六成新，一部電梯，電梯從一層到最高層所用時間為8.4秒。該住宅樓地基土均勻穩(wěn)定，承載力好。
該房屋建筑的結構類型為（ ?。?。
- A：磚木結構
- B：磚混結構
- C：鋼筋混凝土結構
- D：鋼結構
答 案：B
解 析：磚混結構建筑的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋面板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架和鋼屋架。這類建筑物的層數(shù)通常在6層以下，造價較低，抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制。
多選題
1、下列關于轉(zhuǎn)租的說法中，錯誤的有（）
- A：轉(zhuǎn)租已通知出租人但未經(jīng)出租人書面同意的，轉(zhuǎn)租合同無效
- B：轉(zhuǎn)租人對租賃房屋造成損失的，承租人可免除賠償責任
- C：轉(zhuǎn)租合同超過租賃合同的期限經(jīng)出租人和轉(zhuǎn)租人協(xié)商一致后依舊有效
- D：房屋轉(zhuǎn)租須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，無須辦理登記備案手續(xù)
- E：轉(zhuǎn)租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限
答 案：BD
解 析：B項，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。D項，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)
2、李某向銀行申請期限為20年的個人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付50%，貸款利率上浮10%。假定5年以上銀行基準貸款利率為6%，按月計息。關于李某的還款方式，下列說法錯誤的有（）。
- A：李某可以選擇等額本息還款法或等額本金還款法進行分期還款
- B：采用等額本金還款法時，各期還款壓力是一樣的
- C：不同的還款方式，對借款人借款后的現(xiàn)金流要求不同
- D：采用等額本息還款法時，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減
- E：還貸的方式一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀人員代理選擇，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進行綜合考慮
答 案：BDE
解 析：AC兩項，目前我國個人住房貸款的償還方式主要有等額本息還款法和等額本金還款法兩種歸還貸款本息的方式。不同的還款方式，對借款人借款后的現(xiàn)金流要求不同。BD兩項，采用等額本息還款法時，各期還款壓力是一樣的；采用等額本金還款法時，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減。E項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進行綜合考慮，還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區(qū)別，為貸款客戶提供參考意見
3、出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，按照（）順序確定履行合同的承租人
- A：已經(jīng)合法占有租賃房屋的
- B：資信條件較好的
- C：已經(jīng)辦理登記備案的
- D：合同成立在先的
- E：對租賃房屋需求程度
答 案：ACD
解 析：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：①已經(jīng)合法占有租賃房屋的；②已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；③合同成立在先的
4、關于房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的說法，正確的有（ ?。?/p>
- A：房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格原則上每年舉行1次考試
- B：房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格證書在全國范圍有效
- C：房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書實行登記服務制度
- D：房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員繼續(xù)教育每年累計應不少于100學時
- E：通過考試取得的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書，與按照《暫行規(guī)定》要求取得的房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格證書效用不同
答 案：ABC
解 析：D項，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，取得相應級別房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員資格證書的人員，應當按照國家專業(yè)技術人員繼續(xù)教育及房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的有關規(guī)定，參加繼續(xù)教育，不斷更新專業(yè)知識，提高職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務能力。專業(yè)技術人員參加繼續(xù)教育的時間，每年累計應不少于90學時。E項，對于《暫行規(guī)定》施行前，依據(jù)人事部、建設部印發(fā)的《〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法〉》（人發(fā)[2001]128號）要求，通過考試取得的房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書，與按照《暫行規(guī)定》要求取得的房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格證書效用等同。
5、住房公積金制度的作用有（）。
- A：增加了職工工資中的住房消費含量，實現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換
- B：建立了職工個人住房資金積累機制
- C：實行“低存高貸”原則，促進了政策性住房信貸體系的建立
- D：增強了職工解決住房問題的能力
- E：實行“低存低貸”原則，為繳存職工提供比商業(yè)貸款利率低的住房公積金貸款
答 案：ABDE
解 析：住房公積金把住房改革和住房發(fā)展緊密地結合起來，解決了長期困擾我國的住房機制轉(zhuǎn)換問題和政策性住房融資問題。其作用有：①住房公積金制度作為法定的住房貨幣分配方式是改革住房分配制度，把住房實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配的重要手段之一，增加了職工工資中的住房消費含量，實現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換。②建立了職工個人住房資金積累機制，增強了職工解決住房問題的能力，調(diào)整了職工消費結構，確保了職工住房消費支出，有利于擴大住房消費，增加住房有效需求。③住房公積金制度實行“低存低貸”原則，為繳存職工提供比商業(yè)貸款利率低的住房公積金貸款，促進了政策性住房信貸體系的建立。?