2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)》7月10日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)考生準備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

判斷題

1、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)風(fēng)險的措施包括對外承諾標準化、權(quán)限控制與分配、門店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險的轉(zhuǎn)移等。()

答 案：對

解 析：根據(jù)我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特點，如相關(guān)的法律、法規(guī)還在不斷完善當(dāng)中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風(fēng)險防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀機構(gòu)的管理機制入手，包括對外承諾標準化、權(quán)限控制與分配、門店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險的轉(zhuǎn)移等。

2、簽署房屋交接單標志著房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。()

答 案：對

解 析：房屋交接單，有時又稱房屋確認書或房屋確認表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。

3、狹義的房地產(chǎn)交易資金僅指房屋買賣價款。()

答 案：錯

解 析：廣義的房地產(chǎn)交易資金包括房地產(chǎn)交易涉及的全部錢款，而狹義的房地產(chǎn)交易資金主要是指房屋買賣價款和租金。

4、經(jīng)紀人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。

答 案：錯

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。

單選題

1、下列合同中，不可變更或者撤銷的是（）

• A：因重大誤解訂立的合同
• B：訂立合同時顯失公平的合同
• C：一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同
• D：雙方自愿簽訂的合同

答 案：D

解 析：根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，以下兩種合同可變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的合同和在訂立合同時顯失公平的合同。②一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同

2、王某購買了一套二手房，面積為80m2。兩年后，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同。甲公司與王某簽訂的房屋出售委托合同，屬于（）

• A：買方居間合同
• B：賣方代理合同
• C：買方代理合同
• D：賣方居間合同

答 案：B

解 析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的方式，可以分為房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。在居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)屬于中立的第三方，只為房地產(chǎn)交易雙方提供撮合服務(wù)或促進成交，而在代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只能代表交易雙方中某一方的利益，故分為買方代理和賣方代理。本案例中，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司出售房屋，甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某與王某接洽并簽訂了委托合同，故而該合同屬于賣方代理合同

3、劉先生委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）為其購買一套二手房，甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人袁女士承辦該業(yè)務(wù)，劉先生與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。袁女士在執(zhí)行該業(yè)務(wù)的過程中，甲公司發(fā)生了1700元的業(yè)務(wù)支出，包括廣告宣傳費、交通費等。然而，在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同有效期內(nèi)，劉先生通過拍賣方式買到了一處二手房，并決定取消與甲公司簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。
甲公司的該宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)屬于（　?。?。

• A：二手房居間業(yè)務(wù)
• B：二手房買方代理業(yè)務(wù)
• C：二手房賣方代理業(yè)務(wù)
• D：房地產(chǎn)行紀業(yè)務(wù)

答 案：B

解 析：房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)受委托人委托，以委托人名義承租、承購房地產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)行為。房地產(chǎn)買方代理的委托人是需要購買或承租房屋的機構(gòu)或個人。在房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)中，委托方的基本訴求是在一定的預(yù)算范圍內(nèi)，承購（或承租）到最滿意的房地產(chǎn)。

4、購房過程中，大多數(shù)客戶通常是幾個人一起看房，這要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須分析客戶的（）。

• A：購買力
• B：需求程度
• C：購買決策
• D：目標物業(yè)偏好

答 案：C

解 析：在購房的過程中，大多數(shù)的客戶是幾個人甚至于更多的人來看房，因此，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須在溝通中明確，看房的人之中誰能起到?jīng)Q定的作用，或者說誰最具有決策能力，誰是最終出資人。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在沒有清楚誰是決策人或者出資人的情況下，一般不要輕易和其中的某一看房客戶進行價格等關(guān)鍵話題的談話。

5、張某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）出售其房屋，甲公司房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某對該房屋實地勘查后發(fā)現(xiàn)，該房屋所在區(qū)域治安良好，周邊有重點大學(xué)、市級圖書館，音樂廳，體育館，但該房屋室內(nèi)裝修陳舊，戶型布局不合理，結(jié)合有關(guān)因素，向張某提出了該房屋的出售建議。
李某對該房屋的人文環(huán)境應(yīng)評估為（　?。?/p>

• A：好
• B：較好
• C：一般
• D：差

答 案：A

解 析：人文環(huán)境主要反映物業(yè)所在區(qū)域環(huán)境內(nèi)的人口素質(zhì)、地區(qū)治安情況等綜合因素，主要劃分為“好、較好、一般、差”，其劃分的標準見表3-4。李某對該房屋實地勘查后發(fā)現(xiàn)，該房屋所在區(qū)域治安良好，周邊有重點大學(xué)、市級圖書館、音樂廳、體育館。因此，李某對該房屋的人文環(huán)境評估應(yīng)為好。表3-4　人文環(huán)境等級劃分

多選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房屋區(qū)位狀況進行查看時，查看的主要內(nèi)容包括（）

• A：坐落和交通設(shè)施
• B：樓層和朝向
• C：環(huán)境狀況和景觀狀況
• D：嫌惡設(shè)施和配套設(shè)施
• E：建筑規(guī)模和空間布局

答 案：ABCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員對房屋區(qū)位狀況進行查看時，查看的主要內(nèi)容包括：①坐落；②樓層；③朝向；④交通設(shè)施；⑤環(huán)境狀況；⑥嫌惡設(shè)施；⑦景觀狀況；⑧配套設(shè)施。E項屬于對房屋實物狀況進行查看的主要內(nèi)容

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人了解客戶購買動機和需求的正確做法有（）。

• A：積極引導(dǎo)客戶明確其真實需求
• B：提供多種房源包容客戶彈性需求
• C：基于客戶的最初購房需求提供房源
• D：通過日常聊天了解客戶購房潛在需求
• E：采用封閉式提問方式詢問客戶購房需求

答 案：ABD

解 析：在征詢客戶需求時，不宜采用封閉式問題；宜采用開放式問題，給客戶多些選擇；而且，客戶的需求往往是有彈性的，因而不能排斥這種彈性，而應(yīng)通過設(shè)定條件來包容客戶的需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要了解客戶的真實需求，必須和客戶建立良好的關(guān)系。可以和客戶進行一些日常的閑聊，同客戶建立信任關(guān)系，可以更加準確地判斷和發(fā)現(xiàn)客戶需求和潛在需求。

3、2016年2月，W房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱W公司）將A市在建工程項目整體轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）。甲公司利用在建工程（價值約為3000萬元）作抵押，從B建行獲得了一部分資金，在取得商品房預(yù)售許可證后，僅委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱乙公司）代理預(yù)（銷）售商品房。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋登記手續(xù)。
乙公司代理商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程中，下列關(guān)于項目結(jié)算的表述，正確的是（　?。?。

• A：一般在銷售過程中要按一定時間周期（如按月）進行對外結(jié)算傭金（與開發(fā)商結(jié)算傭金）和對內(nèi)結(jié)算傭金（與銷售人員結(jié)算傭金）
• B：到整個項目銷售的最后階段（通常是完成代理合同所約定的銷售指標后），要進行項目的總結(jié)算
• C：首先就是業(yè)務(wù)部門要將日常核對的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財務(wù)部門審核，項目執(zhí)行部門要撰寫結(jié)案報告
• D：最后由項目直接操作部門與開發(fā)商進行總結(jié)算

答 案：AB

解 析：由于商品房的銷售過程比較長，一般在銷售過程中要按一定時間周期（如按月）對外結(jié)算傭金（與開發(fā)商結(jié)算傭金）和對內(nèi)結(jié)算傭金（與銷售人員結(jié)算傭金），但到整個項目銷售的最后階段（通常是完成代理合同所約定的銷售指標后），要進行項目的總結(jié)算。具體為：①由項目直接操作部門與開發(fā)商進行總結(jié)算，經(jīng)紀機構(gòu)的法務(wù)部門予以配合。②對內(nèi)結(jié)算，業(yè)務(wù)部門要將日常核對的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財務(wù)部門審核，項目執(zhí)行部門要撰寫結(jié)案報告。③由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的最高管理者、項目負責(zé)人、業(yè)務(wù)部門負責(zé)人、財務(wù)部門負責(zé)人和負責(zé)法律事務(wù)的部門負責(zé)人共同召開結(jié)案審計會，確定最終的結(jié)案報告和對內(nèi)結(jié)傭方案，按傭金結(jié)算方案對銷售人員總結(jié)算。結(jié)案報告交業(yè)務(wù)管理部門的信息資料部門存檔。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理房地產(chǎn)開發(fā)公司進行樓盤銷售時應(yīng)準備的銷售資料包括（）。

• A：宣傳資料
• B：銷售文件
• C：商品房銷售委托書
• D：合約文件
• E：項目證明文件

答 案：ABCE

解 析：銷售資料包括：①項目證明文件。包括“五證”、“兩書”。其中，“五證”指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；“兩書”指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。②銷售文件。包括價目表、銷控表、客戶置業(yè)計劃、須知文件、商品房認購協(xié)議書或意向書和商品房買賣合同。③宣傳資料。④商品房銷售委托書。

5、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）從事新建商品房代理銷售業(yè)務(wù)，2004年10月，該公司承接了乙房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱乙公司）的一個樓盤的預(yù)售業(yè)務(wù)。2005年6月，王某購買了其中的一套住宅，該住宅合同建筑面積為150m2，單價8000元/m2。但在按照《商品房買賣合同示范文本》（建住房［2000］200號文）簽訂合同時，由于甲公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀人丁某的操作失誤，致使王某多支付房款7萬元。王某事后發(fā)現(xiàn)了這一錯誤，拿回了多支付的房款并獲得了相應(yīng)的賠償。2006年5月，該樓盤交房，王某所購住宅的實測建筑面積為145m2。關(guān)于甲公司為乙公司所承擔(dān)的代理業(yè)務(wù)，下列表述中正確的為（）。

• A：甲公司同乙公司進行項目結(jié)算是該業(yè)務(wù)流程的最后一個步驟
• B：乙公司和甲公司的傭金結(jié)算必須在銷售結(jié)束后才能進行
• C：商品房交驗工作屬于該業(yè)務(wù)流程的“銷售執(zhí)行”階段
• D：乙公司將傭金按照合同約定交給甲公司是傭金結(jié)算的全部內(nèi)容

答 案：AC