2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)》7月5日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

判斷題

1、當與客人一起進出電梯時，如果是多人帶客，則一人先進/出并按住電梯開關(guān)，再讓客戶進/出；如果是單人帶客，則經(jīng)紀人先進/出，一手按住電梯開關(guān)，一手指引客戶進/出。

答 案：對

2、租金專用賬戶內(nèi)資金專款專用，只能用于向出租人支付租金。

答 案：錯

解 析：租金專用賬戶內(nèi)資金?？顚Ｓ?，除租賃代理機構(gòu)應(yīng)收取的傭金和約定的服務(wù)費用外，租金賬戶中的資金只能用于向出租人支付租金。

3、簽署房屋交接單標志著房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。()

答 案：對

解 析：房屋交接單，有時又稱房屋確認書或房屋確認表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。

4、客戶看完房準備離開時，應(yīng)目送客戶離開，幫助客戶的家人開門進車，并協(xié)助客戶倒車，如果客戶乘車離開，送客戶到車站即可。

答 案：錯

5、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)風險的措施包括對外承諾標準化、權(quán)限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉(zhuǎn)移等。()

答 案：對

解 析：根據(jù)我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特點，如相關(guān)的法律、法規(guī)還在不斷完善當中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風險防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀機構(gòu)的管理機制入手，包括對外承諾標準化、權(quán)限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉(zhuǎn)移等。

單選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在按時完成委托的經(jīng)紀業(yè)務(wù)之后，應(yīng)善于把握好（ ）這一環(huán)節(jié)，以保護自己的合法權(quán)益。

• A：傭金結(jié)算
• B：物業(yè)交接
• C：協(xié)助交易達成
• D：產(chǎn)權(quán)過戶與登記

答 案：A

解 析：傭金結(jié)算是指根據(jù)經(jīng)紀合同的約定，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)及時與委托人（或交易雙方）進行交易結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按經(jīng)紀合同的約定執(zhí)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)把握好這一環(huán)節(jié)，以保護自己的合法權(quán)益。

2、客戶的分類中，按（）分類，可分為潛在客戶、老客戶和新客戶等

• A：是否接受過本經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)
• B：客戶的性質(zhì)
• C：物業(yè)的價格區(qū)間
• D：交易過程

答 案：A

解 析：客戶信息按不同的方法進行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業(yè)類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業(yè)廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質(zhì)，可分為機構(gòu)團體客戶和個人客戶；⑤按是否接受過本經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業(yè)的價格區(qū)間，可分為高價位物業(yè)需求客戶、中低價位物業(yè)需求客戶和低價位物業(yè)需求客戶

3、“上午好”、“下午好”、“歡迎光臨”是“倡五聲”中的。

• A：稱呼聲
• B：迎客聲
• C：致謝聲
• D：送客聲

答 案：B

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀人查驗房屋后，應(yīng)編制（），并須出租方簽字確認信息真實可靠

• A：《鑰匙托管協(xié)議》
• B：《房屋出租協(xié)議》
• C：《房屋狀況說明書》
• D：《房屋勘察報告》

答 案：C

解 析：對于業(yè)主委托房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行出租的房屋，經(jīng)紀人應(yīng)對除房屋主體結(jié)構(gòu)之外，業(yè)主能夠提供的室內(nèi)配套設(shè)施，具體包括室內(nèi)裝修水平、家具家電檔次等方面的設(shè)施開展調(diào)查。房地產(chǎn)經(jīng)紀人查驗房屋后，應(yīng)當編制《房屋狀況說明書》，并須出租方簽字確認信息真實可靠

5、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)，一般傭金收入來自()。

• A：客戶
• B：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
• C：電商費
• D：差價

答 案：B

解 析：新建商品房銷售代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的約定，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售商品房，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取傭金的經(jīng)紀行為。

多選題

1、個人住房抵押消費貸款的主要優(yōu)點有（）。

• A：貸款金額較多
• B：貸款利率較低
• C：貸款期限較長
• D：方式較為靈活
• E：貸款主體資格的審查較為寬松

答 案：ACD

解 析：個人住房抵押消費貸款是指以個人或者他人名義的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請用于各種消費用途，如裝修、買車、出國、旅游、留學等。該產(chǎn)品亮點是：①貸款金額足，依據(jù)抵押物的評估價值，可貸10萬至上千萬;②貸款年限較長，1～10年;③提前還款靈活，抵押消費貸款提前還款方便，借款人手中有余錢既能還貸款，無需提前預約;④循環(huán)授信，借款人獲得銀行一定的貸款額度后，在期限內(nèi)可分次提款、循環(huán)使用，支取不超過可用額度的單筆用款時，無需申請即可再次提款。

2、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在協(xié)助房屋租賃合同登記備案中提醒當事人法律責任的承擔，下列說法正確的有（）

• A：房屋租賃合同訂立后45日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案
• B：登記備案證明遺失的，需要向原登記備案的部門補領(lǐng)
• C：房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應(yīng)當在45日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)
• D：目前房屋租賃的稅費按照規(guī)定是由承租方承擔的
• E：不辦理登記備案或者租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止而不辦理登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)等備案手續(xù)的，可能面臨行政處罰

答 案：BE

解 析：AC兩項，根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案。房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應(yīng)當在30日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。D項，目前房屋租賃的稅費按照規(guī)定是由出租方承擔的。因此，需要明確告知當事人。如當事人愿意，也可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代為辦理繳稅手續(xù)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某、李某共同發(fā)起設(shè)立了一家合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)），辦理了備案手續(xù)，并聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理田某作為機構(gòu)負責人。趙某來到甲機構(gòu)的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。田某向趙某提出，如果按3000元/月的價格租出房子后，趙某需支付700元作為個人獎勵，趙某同意了田某的要求。田某代表甲機構(gòu)同趙某簽訂了居間合同。一個星期后，田某把趙某的房子以3000元/月的價格租給了錢某，趙某與錢某簽訂了房屋租賃合同，為此趙某向田某支付了700元獎勵費。然而，租賃合同簽訂后的第三天，黃某來到甲機構(gòu)，告訴田某他才是這個房子的所有者，要求撤銷該租賃合同。
關(guān)于田某這一經(jīng)紀行為的說法，正確的有（　　）。

• A：田某在這一經(jīng)紀業(yè)務(wù)的過程中，沒有做好房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查
• B：即使錢某沒有提出看房，田某也應(yīng)帶領(lǐng)其看房
• C：如果經(jīng)紀合同中沒有要求甲機構(gòu)查驗租賃房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則田某和甲機構(gòu)均沒有責任
• D：如果趙某不是該房屋的所有權(quán)人，則田某協(xié)助達成的房屋租賃合同肯定為無效合同

答 案：ABD

解 析：ABC三項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當查看委托出售、出租房屋的實體及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當查看委托人身份證明等有關(guān)資料。D項，房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。如果不是該房屋的所有權(quán)人，則其簽署的房屋租賃合同無效。

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)代理合同的表述中，正確的有（）。

• A：房地產(chǎn)買方代理合同約定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人要以最低的價格為委托人買到房地產(chǎn)
• B：房地產(chǎn)買方代理合同約定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人在預定的價格下，為委托人買到最好的房地產(chǎn)
• C：房地產(chǎn)賣方代理合同約定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人以最高價格為委托人出售房地產(chǎn)
• D：房地產(chǎn)賣方代理合同可以約定房地產(chǎn)出售價格區(qū)間
• E：房地產(chǎn)代理合同是指定代理合同

答 案：ABCD

解 析：在房地產(chǎn)交易中，賣方的基本訴求是通過出售、出租房地產(chǎn)獲得盡可能多的房款和租金收入，在賣方代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)在合理平衡售價(或租金)與成交速度之間關(guān)系的前提下，幫助委托人實現(xiàn)這一訴求，同時應(yīng)特別重視對承購(或承租)方實際支付能力與信用的調(diào)查，以確保能按時、足額收取房款或租金。在買方代理業(yè)務(wù)中，委托方的基本訴求是在一定的預算范圍內(nèi)，承購(或承租)到最滿意的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員應(yīng)充分了解委托方的預算和對房地產(chǎn)的具體要求，在對待購(租)房地產(chǎn)的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)及周邊環(huán)境進行深入調(diào)查和仔細篩選的基礎(chǔ)上，為委托人提供數(shù)宗房源供其選擇，并要代表委托方與出售(或出租)方洽談交易價格、付款方式等事項，簽訂交易合同。E項，根據(jù)代理產(chǎn)生的根據(jù)，民事代理可分為：①法定代理;②指定代理;③委托代理。房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)委托人確定委托代理權(quán)限和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。?

5、房源信息的獲取具有真實性原則，即房源（）

• A：房屋權(quán)屬明晰
• B：依法可以租售
• C：租售價格真實
• D：租售意思真實
• E：房屋狀況真實

答 案：BCDE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在獲取房源的過程中，必須保證獲取的房源的真實性，也才能保證房源信息的真實性。房源信息內(nèi)容應(yīng)當符合依法可以租售、租售意思真實、房屋狀況真實、租售價格真實、租售狀態(tài)真實的要求