2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)》6月10日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。
單選題
1、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為359萬元；折現(xiàn)率為13%時(shí)，凈現(xiàn)值為-83.50萬元。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。
- A：12.19%
- B：12.30%
- C：12.70%
- D：12.81%
答 案：D
解 析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率知識(shí)點(diǎn)。根據(jù)FIRR=i1+（i2-i1）×|NPV1|/（|NPV1+|NPV2|），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=12%+（13%-12%）×359/（|359|+|83.5|）=12.81%。
2、自用性需求夾雜著投資、投機(jī)性需求增加描述的是房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的（）。
- A：繁榮階段
- B：衰退階段
- C：蕭條階段
- D：復(fù)蘇階段
答 案：D
解 析：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的復(fù)蘇階段需求溫和增加，且在初期主要是自用性需求的恢復(fù)性增加，多發(fā)生在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等時(shí)期。由于自用性需求恢復(fù)，需求溫和放量，庫存不斷消化，市場(chǎng)由供過于求轉(zhuǎn)向供求平衡，房?jī)r(jià)也逐漸回升。隨著房?jī)r(jià)的回升，房地產(chǎn)的投資、投機(jī)性需求也開始出現(xiàn)。這個(gè)階段可描述為“自用性需求夾雜著投資、投機(jī)性需求增加的時(shí)期”。
3、在個(gè)人住房貸款中，借款人的月還款額占借款人家庭月收入的比率是（）。
- A：貸款價(jià)值比率
- B：償還比率
- C：月房產(chǎn)支出與收入比
- D：月所有債務(wù)支出與收入比
答 案：B
解 析：償還比率又稱收入還貸比，是指借款人分期還款額占其同期收入的比率。在個(gè)人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月還款額占借款人家庭月收入的比率。在發(fā)放貸款時(shí)，通常將償還比率作為衡量貸款申請(qǐng)人償債能力的一個(gè)指標(biāo)，并規(guī)定一個(gè)最高比率。?
4、忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入，并且忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的收益乘數(shù)法是（）。
- A：毛租金乘數(shù)法
- B：潛在毛收入乘數(shù)法
- C：有效毛收入乘數(shù)法
- D：凈收益乘數(shù)法
答 案：A
解 析：毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年或某一個(gè)月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。
5、不屬于個(gè)性心理傾向的是（）。
- A：性格
- B：動(dòng)機(jī)
- C：信念
- D：興趣
答 案：A
解 析：個(gè)性心理傾向包括個(gè)人的需要、動(dòng)機(jī)、興趣、理想、信念等，是決定個(gè)人對(duì)客觀事物的態(tài)度和行為的內(nèi)部動(dòng)力系統(tǒng)，能使人的行為表現(xiàn)出積極性。
多選題
1、某7層寫字樓建造于20世紀(jì)80年代，為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，設(shè)樓梯間2個(gè)，內(nèi)外墻體由普通磚砌成，外墻粘釉面磚。采暖是由鍋爐產(chǎn)生的熱水，經(jīng)輸熱管道送到房間散熱器中，放出熱量后，經(jīng)回水管道流回重新加熱，循環(huán)使用。為適應(yīng)現(xiàn)代化辦公要求方便出租，2004年業(yè)主對(duì)該寫字樓以綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，利用現(xiàn)代技術(shù)辦公進(jìn)行了樓宇智能化改造。經(jīng)由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)該寫字樓在建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、房屋設(shè)備等方面的現(xiàn)場(chǎng)觀察與分析認(rèn)為，該寫字樓主體結(jié)構(gòu)裝修完好，少數(shù)部件、設(shè)備雖然有破損，但不嚴(yán)重，并且經(jīng)維修后就能恢復(fù)。
該寫字樓樓梯按結(jié)構(gòu)形式可采用的類型有（ ?。?/p>
- A：板式樓梯
- B：雙分樓梯
- C：直跑式樓梯
- D：梁式樓梯
答 案：AD
解 析：樓梯的分類方法有多種：①按照樓梯的結(jié)構(gòu)形式，樓梯分為板式樓梯、梁式樓梯和懸挑樓梯。②按照樓層間樓梯段的數(shù)量和上下樓層方式，樓梯分為直跑式樓梯（又分單跑式樓梯、多跑式樓梯）、折角式樓梯、雙分式樓梯、雙合式樓梯、剪刀式樓梯、螺旋式樓梯和曲線式樓梯等。③根據(jù)在建筑物中的位置，分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。④根據(jù)使用性質(zhì)，分為室內(nèi)主要樓梯、輔助樓梯、室外安全樓梯、防火樓梯。⑤根據(jù)所用的材料，分為木樓梯、竹樓梯、石樓梯、鋼筋混凝土樓梯、鋼樓梯等。
2、導(dǎo)致委托合同終止的特殊原因，主要包括（）。
- A：當(dāng)事人一方解除委托合同
- B：委托事務(wù)處理完畢
- C：當(dāng)事人一方死亡、喪失民事行為能力或破產(chǎn)
- D：委托合同的存續(xù)期間屆滿
- E：合同丟失
答 案：AC
解 析：導(dǎo)致委托合同終止的特有原因主要包括：①當(dāng)事人一方解除委托合同;②當(dāng)事人一方死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)。委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的，委托合同終止，但當(dāng)事人另有約定或者根據(jù)委托事務(wù)的性質(zhì)不宜終止的除外。?
3、下列屬于房地產(chǎn)供給形成的條件的有（）。
- A：消費(fèi)者有有支付能力
- B：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者有提供出售的愿望
- C：消費(fèi)者有獲知房地產(chǎn)信息的渠道
- D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者有提供出售的能力
- E：消費(fèi)者有購(gòu)買欲望
答 案：BD
解 析：房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者(即房地產(chǎn)出售人或出租人，下同)在某一特定時(shí)間內(nèi)和每一價(jià)格(或租金，下同)水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：①愿意供給;②有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。
4、城市性質(zhì)是指城市在一定地域范圍內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中所處的地位和擔(dān)負(fù)的主要職能，它代表了城市的（）。
- A：個(gè)性
- B：人口密度
- C：特點(diǎn)
- D：發(fā)展方向
- E：發(fā)展速度
答 案：ACD
解 析：城市性質(zhì)是指城市在一定地區(qū)、國(guó)家以至更大范圍內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中所處的地位和擔(dān)負(fù)的主要職能，它代表了城市的個(gè)性、特點(diǎn)和發(fā)展方向。
5、建筑間距主要根據(jù)（）來綜合考慮確定。
- A：日照
- B：通風(fēng)
- C：防止噪聲和視線干擾
- D：容積率
- E：建筑密度
答 案：ABC
解 析：建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要是根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜合考慮確定。