2023年房地產經(jīng)紀人每日一練《房地產交易制度政策》6月8日專為備考2023年房地產交易制度政策考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

單選題

1、李某取得的《國有土地使用證》上記載的土地使用權終止時間為（）。

• A：2075年6月26日
• B：2075年7月26日
• C：2075年8月29日
• D：2077年5月29日

答 案：B

解 析：國有建設用地使用權出讓的最高年限由國務院規(guī)定，按下列用途確定：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。本案例中，土地屬于居住用地，2005年7月27日該土地被交付給甲公司使用，2007年5月30日甲公司將房屋交付給李某。所以，從2005年7月27日計起，李某取得的國有土地使用證上記載的土地使用權終止時間為2075年7月26日。

2、2012年1月，張某將其住房出租給周某，月租金3000元，租期2年。簽訂租賃合同后，辦理了租賃登記備案。2013年7月，經(jīng)張某同意，周某將該住房轉租給王某，并辦理了租賃登記備案。
王某承租該住房的期限最長為（ ）。

• A：6個月
• B：1年
• C：2年
• D：無限期

答 案：A

解 析：房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限不超過原租賃合同剩余期限，但出租人與轉租人雙方協(xié)商一致的除外。2012年1月，張某將其住房出租給周某，租期2年，則該租賃合同于2014年1月到期。2013年7月，經(jīng)張某同意，周某將該住房轉租給王某，則原租賃合同還有6個月到期，因此轉租期限最長不超過6個月。

3、關于房地廣開發(fā)企業(yè)對商品住宅質量承擔責任的說法，正確的是（）。

• A：無須購房人同意，屋面防水的保修期限可少于3年
• B：磚混結構的住宅外墻有裂縫時，購房人可以請求退房
• C：在正常使用下，只要主體結構出現(xiàn)質量問題均應承擔賠償責任
• D：在雙方自愿的基礎上，有些部位的保修期限可以由開發(fā)企業(yè)與購房人自行約定

答 案：D

解 析：ABD三項，商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期;當存續(xù)期少于施工單位對房地產開發(fā)企業(yè)的最低保修期限時，房地產開發(fā)企業(yè)對購買人的保修期不得低于下列最低保修期限:①地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;②屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限己不足3年的，適用此款);③墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;④墻面、頂棚抹灰層脫落1年;⑤地面空鼓開裂、大面積起砂1年;⑥門窗翹裂、五金件損壞1年;⑦管道堵塞2個月;⑧供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期;⑨衛(wèi)生潔具1年;⑩燈具、電器開關6個月。其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。C項，在合理的使用年限內，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。?

4、甲房地產開發(fā)公司在銷售給伍某住房時，甲公司應繳納（）。

• A：房產稅
• B：契稅
• C：耕地占用稅
• D：營業(yè)稅

答 案：D

解 析：新建商品房買賣環(huán)節(jié)的稅收，有賣方的營業(yè)稅及城市維護建設稅、教育費附加，土地增值稅，企業(yè)所得稅，印花稅;有買方的契稅，印花稅。

5、經(jīng)濟適用住房辦理不動產登記，登記收費為（ ）。

• A：0
• B：10
• C：80
• D：550

答 案：A

解 析：廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和棚戶區(qū)改造安置住房所有權及其建設用地使用權辦理不動產登記，登記收費標準為零。

多選題

1、下列關于我國房地產各稅種稅率的表述中，錯誤的有（）

• A：房產稅實行比例稅率，按房產余值計征，為12%；按房產租金收入計征，為1.2%
• B：城鎮(zhèn)土地使用稅實行比例稅率，具體分為四個檔次
• C：耕地占用稅實行定額稅率，具體分為四個檔次
• D：土地增值稅實行四級超率累進稅率，分別為30%、40%、50%、60%
• E：城市維護建設稅實行地區(qū)差別稅率

答 案：AB

解 析：A項，房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。B項，城鎮(zhèn)土地使用稅實行分類分級的幅度定額稅率，每平方米土地面積的年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。C項，耕地占用稅實行定額稅率，具體規(guī)定為：①人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10～50元；②人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8～40元；③人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6～30元；④人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5～25元。D項，城建稅實行地區(qū)差別利率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次

2、城市規(guī)劃報建審批管理主要包括審批核發(fā)(　)。

• A：建設項目選址意見書
• B：建設用地規(guī)劃許可證
• C：建設工程規(guī)劃許可證
• D：建設工程施工許可證
• E：建設項目用地批準書

答 案：ABC

解 析：城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。報建審批管理主要是包括對建設項目選址審批合法項目選址意見書，對城市用地審批建設用地規(guī)劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。?

3、張某出國留學前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉讓給劉某。在辦理了交易過戶有關手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。
下列關于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為（ ）。

• A：在未征得甲、乙銀行同意的情況下，劉某不能將已抵押的房屋出租
• B：在抵押權實現(xiàn)后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力
• C：在抵押權實現(xiàn)后，陳某如有損失，劉某應賠償
• D：甲、乙銀行有權要求劉某讓陳某搬出，但應賠償陳某損失

答 案：AB

解 析：A項，抵押房地產經(jīng)抵押權人同意可以出租。B項，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具約束力。C項，抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人來書面告之承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。D項，《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

4、2009年3月1日發(fā)生的屋面漏水問題（）。

• A：在房屋建筑工程保修期內
• B：在商品住宅保修期內
• C：不在房屋建筑工程保修期內
• D：不在商品住宅保修期內

答 案：AB

解 析：A項，房屋建筑工程質量保修期限從工程竣工驗收合格之日起計算，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。B項，商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期;存續(xù)期少于最低保修期限的，保修期不得低于相應的最低保修期限。屋面防水竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，最低保修期限為3年。

5、關于鄭某將出租房屋抵押給銀行的表述，正確的為（）。

• A：鄭某在抵押出租房屋前，應當征得劉某的同意
• B：鄭某與銀行之間的房地產抵押合同是鄭某和銀行之間借款合同的從合同
• C：鄭某是抵押人，銀行是抵押權人
• D：鄭某應當將房屋已出租的情況告知銀行

答 案：BCD

解 析：B項,《物權法》規(guī)定設立擔保物權，應當依照該法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。C項,房地產抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。房地產抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。D項,以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。