2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》6月4日專(zhuān)為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、個(gè)人住房貸款中需要查詢(xún)買(mǎi)方的（）征信

• A：信貸
• B：商業(yè)
• C：雇傭
• D：其他

答 案：A

解 析：征信按服務(wù)對(duì)象可以分為：①信貸征信；②商業(yè)征信；③雇傭征信；④其他征信。其中，個(gè)人住房貸款中需要查詢(xún)買(mǎi)方的信貸征信，為金融機(jī)構(gòu)的信貸決策提供支持。目前我國(guó)商業(yè)銀行普遍采用的個(gè)人信貸征信是中國(guó)人民銀行征信中心出具的個(gè)人信用報(bào)告

2、客源的構(gòu)成要素是需求者和（）。

• A：自然人
• B：法人主體
• C：購(gòu)買(mǎi)者
• D：需求意向

答 案：D

解 析：客源概念：是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)有現(xiàn)實(shí)需求或潛在需求的客戶(hù)，包括需求者及其需求意向。客源嚴(yán)格意義上是潛在用戶(hù)。需求意向：需求類(lèi)型、物業(yè)地段、戶(hù)型、面積、朝向、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)和購(gòu)買(mǎi)方式等信息。

3、劉某與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，委托甲公司出售一套商品住宅，劉某開(kāi)始希望住宅出售價(jià)格為110萬(wàn)元，但為了盡快給兒子籌集出國(guó)留學(xué)資金，一周后劉某將出售價(jià)格調(diào)低到105萬(wàn)元?？蛻?hù)王某在本市從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，一直承租住房。王某看了甲公司發(fā)布的房源銷(xiāo)售廣告后，希望購(gòu)買(mǎi)該住宅。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某多次與劉某、王某協(xié)調(diào)后，劉某與王某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，最終住宅成交價(jià)格為100萬(wàn)元。
劉某調(diào)低住宅出售價(jià)格體現(xiàn)了房源信息的（　?。?。

• A：物理指標(biāo)
• B：法律指標(biāo)
• C：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• D：心理特征

答 案：D

解 析：從表征房源信息的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，它不僅有物理指標(biāo)、法律指標(biāo)，還有非常關(guān)鍵的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是業(yè)主（委托方）在委托過(guò)程中的心理狀態(tài)。隨著時(shí)間的推移，這種心理狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化，從而對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價(jià)格最容易受到影響。在交易過(guò)程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動(dòng)，房源交易價(jià)格可能產(chǎn)生波動(dòng)。房源的初始價(jià)格是由業(yè)主（委托方）決定的，但他們對(duì)市場(chǎng)信息的了解程度，其出售或出租時(shí)的心態(tài)，決定了房源的最終交易價(jià)格。本題中，劉某調(diào)低住宅價(jià)格是為了盡快給兒子籌集出國(guó)留學(xué)資金，其出售心態(tài)影響了售價(jià)，屬于房源信息的心理特征。

4、以下不屬于存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程的是（）。

• A：客戶(hù)接待
• B：出租(承租)委托
• C：房屋帶看
• D：未達(dá)成交易意向

答 案：D

解 析：存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程一般包括：①客戶(hù)接待;②出租(承租)委托;③房屋帶看;④達(dá)成交易意向;⑤簽訂租賃合同;⑥支付租金和傭金;⑦房屋交付使用。

5、在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研中，（）主要反映未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的存量及增量、商業(yè)業(yè)態(tài)的細(xì)分表現(xiàn)、同業(yè)態(tài)類(lèi)別的競(jìng)爭(zhēng)狀況。

• A：商業(yè)消費(fèi)者行為調(diào)查
• B：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地塊的研究分析
• C：競(jìng)爭(zhēng)性在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查
• D：城市商圈調(diào)查

答 案：C

解 析：競(jìng)爭(zhēng)性在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查，主要是反映未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、未來(lái)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)狀況，這些將直接影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和定位方向。針對(duì)這些未來(lái)商業(yè)調(diào)查的指標(biāo)有：物業(yè)地段位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、服務(wù)配套、營(yíng)銷(xiāo)策略、開(kāi)發(fā)及開(kāi)業(yè)時(shí)間。

多選題

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究主要是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的總體環(huán)境進(jìn)行調(diào)查和分析，其變量主要包括（）等。

• A：人均收入水平、消費(fèi)水平
• B：購(gòu)買(mǎi)行為與習(xí)慣
• C：全社會(huì)消費(fèi)零售總額
• D：全市商業(yè)增加值
• E：人均可支配收入

答 案：ACDE

解 析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究主要是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的總體環(huán)境進(jìn)行調(diào)查和分析。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模和能級(jí)，分為兩種調(diào)查情況：城市級(jí)商業(yè)或區(qū)域級(jí)商業(yè)的調(diào)查指標(biāo)，社區(qū)級(jí)商業(yè)或片區(qū)級(jí)商業(yè)的調(diào)查指標(biāo)。城市級(jí)或區(qū)域級(jí)商業(yè)的主要變量包括：①總?cè)丝?、人均收入水平、消費(fèi)水平等;②城市及人均GDP發(fā)展?fàn)顩r;③全社會(huì)消費(fèi)零售總額;④全市商業(yè)的存量、增量、租金、售價(jià);⑤人均可支配收入;⑥零售百?gòu)?qiáng)商戶(hù)的進(jìn)入性。

2、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行定位時(shí)，應(yīng)考慮的主要內(nèi)容有(　　)。

• A：項(xiàng)目的銷(xiāo)售模式
• B：項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色
• C：項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)
• D：消費(fèi)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)E:項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群

答 案：BCDE

解 析：經(jīng)營(yíng)者定位包括以下幾個(gè)方面:①項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群、商圈的范圍；②項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色；③項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)及各類(lèi)指標(biāo)限制；④項(xiàng)目所在地的消費(fèi)文化、消費(fèi)傾向；⑤市場(chǎng)消費(fèi)的未來(lái)趨勢(shì)。

3、住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定中，價(jià)格確定步驟包括（）。

• A：了解自己所有的產(chǎn)品
• B：分析現(xiàn)在與未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況
• C：將產(chǎn)品根據(jù)戶(hù)型、資源及客戶(hù)需求進(jìn)行分類(lèi)，并進(jìn)行細(xì)分
• D：結(jié)合產(chǎn)品分類(lèi)、客戶(hù)需求和銷(xiāo)售目標(biāo)確定價(jià)格策略
• E：收集競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售與價(jià)格信息

答 案：ACD

解 析：住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略的確定步驟包括：①了解自己所有的產(chǎn)品;②將產(chǎn)品根據(jù)戶(hù)型、資源及客戶(hù)需求進(jìn)行分類(lèi)，并進(jìn)行細(xì)分;③結(jié)合產(chǎn)品分類(lèi)、客戶(hù)需求和銷(xiāo)售目標(biāo)確定價(jià)格策略。

4、房源信息的獲取具有真實(shí)性原則，即房源（）

• A：房屋權(quán)屬明晰
• B：依法可以租售
• C：租售價(jià)格真實(shí)
• D：租售意思真實(shí)
• E：房屋狀況真實(shí)

答 案：BCDE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在獲取房源的過(guò)程中，必須保證獲取的房源的真實(shí)性，也才能保證房源信息的真實(shí)性。房源信息內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合依法可以租售、租售意思真實(shí)、房屋狀況真實(shí)、租售價(jià)格真實(shí)、租售狀態(tài)真實(shí)的要求

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)時(shí)的注意事項(xiàng)有（）。

• A：在物業(yè)交付前，應(yīng)提醒買(mǎi)賣(mài)雙方物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的支付責(zé)任
• B：不需要檢查和驗(yàn)收附屬設(shè)施
• C：檢查電表狀況是否正常運(yùn)行
• D：協(xié)助雙方進(jìn)行煤氣(天然氣)過(guò)戶(hù)
• E：協(xié)助辦理有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)

答 案：ACDE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，應(yīng)注意以下10點(diǎn)：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在物業(yè)交付前，應(yīng)提醒買(mǎi)賣(mài)雙方物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的支付責(zé)任。②檢查電表狀況是否正常運(yùn)行。在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)幫助買(mǎi)方查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)、改裝、線(xiàn)路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份己繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。③協(xié)助雙方進(jìn)行煤氣(天然氣)過(guò)戶(hù)。④結(jié)清電話(huà)費(fèi)。⑤協(xié)助辦理有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)。⑥結(jié)算維修基金。⑦檢查和驗(yàn)收附屬設(shè)施。⑧協(xié)助辦理迀移戶(hù)口手續(xù)。⑨如果買(mǎi)方因種種原因，在沒(méi)有辦理了房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更手續(xù)、并獲得其本人名下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)前，與賣(mài)方業(yè)主提前進(jìn)行了房屋交付，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提示買(mǎi)方防范后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)，最好不要提前進(jìn)行房屋裝修，待最終辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，再進(jìn)行房屋的裝修。⑩房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)準(zhǔn)備好物業(yè)交驗(yàn)表，將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中，協(xié)助雙方進(jìn)行電費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)?、室?nèi)設(shè)施和用品的檢驗(yàn)和交接。