2023年房地產經紀人協(xié)理每日一練《房地產經紀操作實務》5月8日專為備考2023年房地產經紀操作實務考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。
判斷題
1、簽署房屋交接單標志著房屋已經轉移占有。()
答 案：對
解 析：房屋交接單，有時又稱房屋確認書或房屋確認表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經轉移占有。
2、房屋狀況說明書是由房地產經紀協(xié)理人員編制的，說明房屋實物狀況、權益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況的文書。()
答 案：錯
解 析：房屋狀況說明書是由房地產經紀機構編制的，說明房屋實物狀況、權益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況，及房屋交易條件的文書。
3、防范房地產經紀業(yè)務風險的措施包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉移等。()
答 案：對
解 析：根據(jù)我國目前房地產經紀行業(yè)的特點，如相關的法律、法規(guī)還在不斷完善當中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風險防范措施。這些措施主要從經紀機構的管理機制入手，包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉移等。
4、狹義的房地產交易資金僅指房屋買賣價款。()
答 案：錯
解 析：廣義的房地產交易資金包括房地產交易涉及的全部錢款，而狹義的房地產交易資金主要是指房屋買賣價款和租金。
5、房地產經紀業(yè)務記錄主要是指房地產經紀機構和房地產經紀人員在經紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()
答 案：錯
解 析：房地產經紀業(yè)務記錄主要是指房地產經紀機構和房地產經紀人員在經紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。
單選題
1、買房(租房)客戶具有指向性、時效性和（）的特征。
- A：周期性
- B：可變性
- C：集中性
- D：潛在性
答 案：D
解 析：客源的特征包括：①指向性，客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租，哪個區(qū)域，何種物業(yè)，能承受的價格范圍或希望的價格范圍，有無特殊需要等，客戶均有明確的指示，即便不是唯一的，也是有明確的選擇范圍;②時效性，客戶的需求是有時間要求的，客戶在表達購買或租賃需要時，均會有時間要求，期望在一段時期內實現(xiàn)客戶的需求意向，可能是半個月，也可能是幾個月;③潛在性，客源嚴格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體。
2、孫某、周某均為注冊房地產經紀人，在A省共同發(fā)起設立甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）。周某此時在B省乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）從事房地產經紀活動。甲公司成立后，又聘請了注冊房地產經紀人崔某、房地產經紀人協(xié)理王某。在一次業(yè)務中，王某接待一位客戶楊某，楊某委托甲公司出售一套已購公有住房，并與甲公司簽訂了房地產經紀合同，崔某是該宗業(yè)務的承辦人。王某在協(xié)助崔某對該住房狀況進行調查時，發(fā)現(xiàn)楊某的戶口簿內有楊某和其父親老楊兩人，房屋所有權證上的所有權人為老楊。楊某在老楊購買該住房時已結婚，并與老楊居住在一起。調查還發(fā)現(xiàn)，老楊與其前妻韓某在半年前離婚，韓某的戶口已遷至娘家。
下列關于楊某出售該住房的表述中，正確的為（ ?。?。
- A：因老楊在購買該住房時楊某已結婚，所以楊某有權出售該住房
- B：楊某無權出售該住房，但有權對老楊的出售行為提出異議
- C：楊某名字在戶口簿內，有權出售該住房
- D：老楊可以委托楊某出售該住房
答 案：D
解 析：房屋產權清晰是成交的前提條件。在存量房經紀業(yè)務中，產權調查是保證產權真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。本題中，房屋所有權證上的所有權人為老楊，故只有老楊才有權利出售該住房。楊某在老楊購買該住房時已結婚，所以無權對老楊的出售行為提出異議。但是老楊可以選擇委托楊某來出售該房屋。
3、對客戶信息的獲取、記錄、儲存、分析和利用的一系列活動，就是（）。
- A：客源開拓
- B：客源分析
- C：客源利用
- D：客源信息管理
答 案：D
解 析：客戶信息管理是從收集信息、整理信息和存檔開始。對客戶信息的記錄、儲存、分析和利用的一系列活動就是客戶信息管理。
4、甲房地產經紀機構（以下稱甲機構）是個人獨資的房地產經紀機構。張某和王某為甲機構聘用的房地產經紀人員，張某具有房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構成立至今已有5年時間，5年中甲機構不僅經營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構擴張的同時向房地產開發(fā)領域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構的授權下與朱某簽訂了房地產經紀服務合同，并對該辦公用房進行了產權調查。
甲機構在發(fā)展壯大后擬向房地產開發(fā)領域拓展的經營戰(zhàn)略為（ ?。?。
- A：聚焦戰(zhàn)略
- B：低成本戰(zhàn)略
- C：一體化成長戰(zhàn)略
- D：多樣化戰(zhàn)略
答 案：C
解 析：一體化成長戰(zhàn)略是指房地產經紀機構利用自身的優(yōu)勢，使企業(yè)向深度和廣度發(fā)展的一種戰(zhàn)略。一體化成長戰(zhàn)略有兩種類型：①縱向一體化，如具有較強市場優(yōu)勢的房地產經紀機構，通過提供房地產經紀服務的配套服務，如代辦貸款、協(xié)辦房地產產權轉讓手續(xù)等，使其服務內容向縱深發(fā)展，或是向下游聯(lián)合或兼并相關服務企業(yè)組成聯(lián)合體，統(tǒng)一規(guī)劃和發(fā)展。再如房地產經紀機構根據(jù)市場需要和自身的條件，充分發(fā)揮企業(yè)在市場研究、房地產產品設計、融資能力等方面的優(yōu)勢和潛力，進入房地產開發(fā)領域或與房地產開發(fā)企業(yè)合并，組建經濟聯(lián)合體，向上游拓展企業(yè)的業(yè)務。②水平一體化，是指房地產經紀機構兼并或聯(lián)合同類同層次企業(yè)，通過規(guī)模經濟加速發(fā)展的一種戰(zhàn)略。
5、廖某委托甲房地產經紀機構（以下稱甲機構）尋找房源，并簽訂了房地產經紀服務合同，后經甲機構介紹，廖某擬購買楊某的一處房產。在相關情況調查中，甲機構發(fā)現(xiàn)該房產雖然登記在楊某名下，實際上為楊某與妻子朱某在婚后共同購置。隨后廖某與楊某簽訂了房屋買賣合同，并將定金2萬元交給楊某，同時委托甲機構為其代辦房地產登記。
關于甲機構代辦房地產登記收費的說法，正確的為（ ?。?。
- A：不應收取任何費用
- B：可以收取一定的費用
- C：只能收取交通費
- D：只能收取信息費
答 案：B
解 析：房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同，并另行約定費用。甲機構代辦房地產登記收費屬于向委托人提供的延伸服務，可以收取一定的費用。
多選題
1、關于個人住房抵押消費貸款和企業(yè)抵押經營貸款的關系，表述正確的有（）。
- A：貸款主體不同
- B：貸款用途不同
- C：貸款政策不同
- D：銀行放款方式相同
- E：銀行考核在內容相同
答 案：ABC
解 析：個人住房抵押消費貸款和企業(yè)抵押經營貸款的區(qū)別有：①貸款主體與貸款用途不同;②貸款政策不同;③銀行放款方式不同;④銀行考核側重點不同。
2、房地產經紀人了解客戶購買動機和需求的正確做法有（）。
- A：積極引導客戶明確其真實需求
- B：提供多種房源包容客戶彈性需求
- C：基于客戶的最初購房需求提供房源
- D：通過日常聊天了解客戶購房潛在需求
- E：采用封閉式提問方式詢問客戶購房需求
答 案：ABD
解 析：在征詢客戶需求時，不宜采用封閉式問題；宜采用開放式問題，給客戶多些選擇；而且，客戶的需求往往是有彈性的，因而不能排斥這種彈性，而應通過設定條件來包容客戶的需求。房地產經紀人要了解客戶的真實需求，必須和客戶建立良好的關系?？梢院涂蛻暨M行一些日常的閑聊，同客戶建立信任關系，可以更加準確地判斷和發(fā)現(xiàn)客戶需求和潛在需求。
3、房地產經紀人應重點追蹤的客戶所體現(xiàn)的特征有（）。
- A：購房需求強烈
- B：購房能力較強
- C：對房屋要求較高
- D：了解市場行情
- E：出價合理
答 案：ABDE
解 析：房地產經紀人主要追蹤及開展服務工作的客戶群特征包括：①購買或租賃物業(yè)需求強烈，時間緊，希望盡快獲得物業(yè);②經濟條件好，購房支付能力較強;③較了解目前房地產市場情況，能根據(jù)市場供求狀況提出合理購買價格;④對物業(yè)的條件不是特別苛刻。
4、下列關于房地產代理合同的表述中，正確的有（）。
- A：房地產買方代理合同約定了房地產經紀人要以最低的價格為委托人買到房地產
- B：房地產買方代理合同約定了房地產經紀人在預定的價格下，為委托人買到最好的房地產
- C：房地產賣方代理合同約定了房地產經紀人以最高價格為委托人出售房地產
- D：房地產賣方代理合同可以約定房地產出售價格區(qū)間
- E：房地產代理合同是指定代理合同
答 案：ABCD
解 析：在房地產交易中，賣方的基本訴求是通過出售、出租房地產獲得盡可能多的房款和租金收入，在賣方代理業(yè)務中，房地產經紀機構應在合理平衡售價(或租金)與成交速度之間關系的前提下，幫助委托人實現(xiàn)這一訴求，同時應特別重視對承購(或承租)方實際支付能力與信用的調查，以確保能按時、足額收取房款或租金。在買方代理業(yè)務中，委托方的基本訴求是在一定的預算范圍內，承購(或承租)到最滿意的房地產，房地產經紀機構及人員應充分了解委托方的預算和對房地產的具體要求，在對待購(租)房地產的質量、產權及周邊環(huán)境進行深入調查和仔細篩選的基礎上，為委托人提供數(shù)宗房源供其選擇，并要代表委托方與出售(或出租)方洽談交易價格、付款方式等事項，簽訂交易合同。E項，根據(jù)代理產生的根據(jù)，民事代理可分為：①法定代理;②指定代理;③委托代理。房地產代理是以房地產經紀服務委托人確定委托代理權限和房地產經紀機構接受授權的房地產經紀服務合同而產生的，屬于委托代理。?
5、做為房地產經紀人，在帶客看房的過程中，如果把結果看得太重反而可能影響自己的心態(tài)，引發(fā)煩躁。以下任何房地產經紀人都應該絕對避免的“煩燥語”有哪些？
- A：“你煩不煩啊，怎么能問這么多，自己不會百度啊”
- B：“你到底簽不簽啊，拖拖拉拉的，煩不煩”
- C：“你還要看房啊，都看了這么多了，到底要哪套嘛”
- D：“您有什么問題盡管問，我都將一一回答您”
答 案：ABC