2022房地產(chǎn)估價(jià)師考試卷及答案解析中的試題及答案已經(jīng)整理好，要考試的朋友們趕緊來刷題吧！
【主觀題】
1.有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲實(shí)例的建筑面積160m2（，成交總價(jià)80萬元，首期付16萬元，余款于一年后付清，年利率為8%。乙實(shí)例的使用面積175m2（建筑面積與使用面積比例為1：0.75），使用面積下的單價(jià)為5010元，于成交時(shí)一次付清。試將兩交易實(shí)例價(jià)格統(tǒng)一為成交日期一次付清時(shí)的建筑面積單價(jià)。
答案：甲單價(jià)=4703.70元/m2，乙單價(jià)=3757.55元/m2
【單選題】
2.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。
A、交通
B、用途
C、環(huán)境
D、樓層
答案：B
解析：房地產(chǎn)的區(qū)位可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個(gè)方面來認(rèn)識(shí)。
【多選題】
3.在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是()。
A、建筑物重置成本
B、建筑物殘余價(jià)值
C、建筑安裝工程造價(jià)
D、土地使用權(quán)重新取得成本
E、重建期間的經(jīng)濟(jì)損失
答案：AE
解析：評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。例如，投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。
【單選題】
4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（?。┤f元。
A、159.56
B、168.75
C、169.39
D、277.70
答案：B
解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）求得A＝15.97（萬元）（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格＝ A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（萬元）。
【多選題】
5.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括()。
A、評(píng)估制度
B、估價(jià)原則
C、估價(jià)程序
D、估價(jià)報(bào)告
E、職業(yè)道德
答案：BCDE
解析：為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，1999年2月12日建設(shè)部會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)。其內(nèi)容包括：總則、術(shù)語、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、職業(yè)道德等。A項(xiàng)，評(píng)估制度一般由相關(guān)主管部門制定，不包含在估價(jià)規(guī)范之內(nèi)。
【判斷題】
6.交易情況包括交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
答案：對(duì)
解析：交易情況修正中，成交價(jià)格易受特殊因素的影響，交易中的特殊因素多樣復(fù)雜，一般有：1、利害關(guān)系人之間的交易，例如親友之間、母子公司之間等;2、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;3、被迫出售或被迫購買的交易，例如急于出售或急于購買;4、人為哄抬價(jià)格的交易;5、對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易;6、相鄰房地產(chǎn)合并的交易;7、受迷信影響的交易。
【單選題】
7.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）
A、原始價(jià)值高于賬面價(jià)值
B、投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值
C、謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值
D、快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值
答案：B
解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而、不同，所以選項(xiàng)B錯(cuò)誤。賬面價(jià)值在歷史成本計(jì)量下，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項(xiàng)目后的余額。
【單選題】
8.馬克思的地租理論不包括（ ）。
A、級(jí)差地租
B、剩余地租
C、壟斷地租
D、絕對(duì)地租
答案：B
解析：本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。馬克思關(guān)于地租的計(jì)算，可以從他對(duì)級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租的論述中反映出來。
【單選題】
9.需要說明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件，這是房地產(chǎn)( )方面的內(nèi)容。
A、建筑技術(shù)
B、土地權(quán)利設(shè)置
C、相鄰關(guān)系
D、土地使用管制
答案：D
【判斷題】
10.比較兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)價(jià)值大小，取決于這兩宗房地產(chǎn)實(shí)物狀況的好壞。
答案：錯(cuò)
解析：房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價(jià)值就可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價(jià)值也可能有很大的不同。影響房地產(chǎn)價(jià)值大小的因素包括：1、房地產(chǎn)實(shí)物;2、權(quán)益;3、區(qū)位。比較兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)價(jià)值大小，除了取決于這兩宗房地產(chǎn)實(shí)物狀況的好壞之外，還要考慮區(qū)位因素。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價(jià)格、價(jià)值會(huì)有所不同，甚至差異很大。
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